Huizenkopers zijn terecht voorzichtiger geworden

Jos Koets

op vrijdag 28 oktober 2022

Huizenkopers zijn terecht voorzichtiger geworden — Beeld: iStock

De stijging van de hypotheekrente heeft geleid tot fors hogere maandlasten. De gemiddelde huizenprijs moet met nog €90.000 dalen om dezelfde maandlasten te krijgen als in december 2021.

In mijn column Huizenprijzen gaan dalen van april 2022 kon u lezen dat de stijgende hypotheekrente niet goed is voor de huizenmarkt.

Vanaf april is de hypotheekrente verder gestegen. Eind vorig jaar was de laagste hypotheekrente voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met een rentevaste periode van 10 jaar nog 0,83%. We kunnen nu vaststellen (datum 23 oktober 2022) dat deze meer dan vijf keer zo hoog is geworden, namelijk 4,20%.

Hypotheekrente	NHG	100%
1 jaar hypotheekrente vanaf	3,25%	3,95%
5 jaar hypotheekrente vanaf	4,08%	4,54%
10 jaar hypotheekrente vanaf	4,20%	4,64%
20 jaar hypotheekrente vanaf	4,23%	4,68%
30 jaar hypotheekrente vanaf	4,24%	4,69%

Een hogere rente betekent hogere maandlasten

Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de bruto en netto maandlasten. Het is alweer negen jaar geleden (2013) dat de hypotheekrente bij een rentevaste periode van 10 jaar boven de 4% was.

... en zet de huizenprijzen onder druk

Als de hypotheekrente te veel stijgt, zal dit gevolgen hebben voor de huizenprijzen. Niemand zal verbaasd zijn geweest toen de NVM een maand geleden met het bericht kwam dat de huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar met 5,8% waren gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal.

De gemiddelde prijs van een bestaande woning ligt nu op €425.000.

Maandlasten zijn afgelopen tien jaar fors gestegen

Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek was een koophuis in juli 2022 99% duurder dan in juni 2013. Wat opvalt als we deze twee periodes met elkaar vergelijken, is dat de hypotheekrente voor hypotheken met NHG met een rentevaste periode van 10 jaar niet veel verschilt: maar 80 procentpunt.

Hieronder de bruto maandlasten voor beide periodes.

	Hypotheekbedrag	Bruto per maand
Rente juni 2013: 4,2%	€175.000	€856
Rente juli 2022: 3,4%	€350.000	€1.552

De huizenbezitter die in juli 2022 heeft gekocht, betaalt €700 bruto per maand meer voor zijn annuïteitenhypotheek. De verdubbeling van de huizenprijs zorgt voor flink hogere maandlasten. Hierbij merk ik op dat in december 2021 de hypotheekrente nog 1% was. Als ik deze rente neem bij een annuïteitenhypotheek van €350.000, dan is de bruto maandlast €1.126.

Gekte uit de markt

De NVM kwam met nog meer nieuws over de huizenmarkt. Hieronder een korte opsomming:

Nooit eerder daalden de huizenprijzen in één kwartaal zo hard (volgens de NVM)
De gestegen hypotheekrente, torenhoge energiekosten en inflatie halen de gekte uit de markt
In het derde kwartaal van 2022 werden er 33.000 woningen verkocht
Gemiddelde prijs voor een appartement is nu €356.000
Gemiddelde prijs van een vrijstaande woning is nu €637.000
Gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning stijgt nog wel (8%) naar €496.000
Kopers hebben weer ruimte om te onderhandelen
Gemiddeld wordt er nog 3% boven de vraagprijs betaald
We zijn nog ver verwijderd van een normale markt (reden: te weinig aanbod)
Volgens NVM is er een tekort van 300.000 woningen
Nieuwbouw eengezinswoningen worden onbetaalbaar door stijgende grond- en bouwkosten
Stijgende energielasten worden steeds belangrijker bij het koopproces

Consequenties hogere hypotheekrente

Nog even wat cijfertjes om te laten zien wat de hogere hypotheekrente van nu daadwerkelijk inhoudt. Wie nu een bestaande woning koopt, betaalt gemiddeld €425.000. De hypotheekrente bij 10 jaar vast is globaal 4,70% (tophypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie).

Oktober 2022: rente 4,70%, waarde woning en hypotheek €425.000
Bruto per maand	€2.204
Netto per maand	€1.665 stijgend

Wie eind december 2021 een woning kocht, betaalde €420.000. De rente was toen 1,30% voor 10 jaar vast.

December 2021: rente 1,30%, waarde woning en hypotheek €420.000
Bruto per maand	€1.410
Netto per maand	€1.300 stijgend

In elf maanden tijd is de bruto maandlast dus gestegen met 56% (€2204 versus €1410). Het lijkt mij heel logisch dat veel zoekende huizenbezitters even aan de zijlijn blijven staan. Niet alleen vanwege de hogere bruto maandlasten voor de hypotheek, maar ook om de hogere energierekening en de dagelijkse boodschappen.

Vergelijkbare maandlasten

Hoeveel moeten de huidige prijzen van de koopwoningen zakken (met de huidige hypotheekrente van 4,7%) voordat huizenbezitters evenveel betalen als in december 2021?

Vergelijkbare lasten: rente 4,7%, waarde woning en hypotheek €335.000
Bruto per maand	€1.737
Netto per maand	€1.300 stijgend (na 11,5 jaar is de netto maandlast €1.410)

Er moet dus vanaf heden nog €90.000 af van de gemiddelde huizenprijzen om aan dezelfde maandlasten te komen van december 2021. Dit is een daling van 21%!

Als de komende tijd de rente verder stijgt, ziet het plaatje er nog slechter uit. Bij een rentestijging van 1% (hypotheekrente is dan 5,7%) is het volgende van toepassing:

Vergelijkbare lasten: rente 5,7%, waarde woning en hypotheek €310.000
Bruto per maand	€1.799
Netto per maand	€1300 stijgend (na 11,5 jaar is de netto maandlast €1.410)

Aan de andere kant is er ook een positief scenario te bedenken. Als de oorlog snel ten einde komt, zal de inflatie dalen, waardoor ook de rente weer omlaag kan.

Oud-president van DNB Nout Wellink verwacht dat de rente en de inflatie de komende jaren hoog blijven en hierdoor de druk op de huizenprijzen groot wordt:

"Ik denk dat de situatie vrij ernstig is. De wereld is slaapwandelend in een schuldenval terechtgekomen. Te lang en te hardnekkig is ervan uitgegaan dat de rente altijd laag zou blijven. „Italië zou zijn staatsschuld terugbrengen naar 60%. Wij hebben dat land op de blauwe ogen geloofd toen we het tot de eurozone toelieten. Maar de staatsschuld is in 25 jaar tijd nog nooit onder de 100% geweest. Het gaat tientallen jaren duren om die schuld naar normale proporties terug te brengen.”

In ieder geval is het rustiger geworden op de huizenmarkt. Kopers zijn voorzichtiger geworden. Zij besteden terecht meer tijd aan het in kaart brengen van hun uitgavenpatroon. En waarom niet even wachten als de kans groot is dat de huizenprijzen (flink) gaan dalen?

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

07 feb Is extra aflossen verstandig?
24 jan Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie: regels zijn verruimd
10 jan Onduidelijkheid over Box 3-hypotheken

Reacties

Volgen

8 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 28 oktober 2022 11:50
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Mensen worden vooral gek gemaakt door de media. Starters die het kunnen betalen leggen zich gewoon neer bij de hogere maandlasten. Zij weten niet beter en vergelijken eerder met huren Gemiddelde huur is altijd nog een stuk hoger dan de gemiddeld te betalen netto hypotheekrente. Aflossen is een vorm van sparen.
Het grootste deel van de doorstromers verhuist de hypotheek mee en heeft dus veel minder last van de hogere rente.
Brutolonen stijgen momenteel ook fors en met deze inflatie wordt je schuld ieder jaar vanzelf minder , terwijl je huur waarschijnlijk (deels) meestijgt.
je kunt gaan wachten ja, maar hoelang ? Niemand die het weet, dus is zinloos

2
”
Quote Reageren

Niet oké
Branco P 28 oktober 2022 12:00
   Branco P

Lid sinds: 02 jul 2014

Laatste bezoek: 10 feb 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 4019

Gegeven: 1247

   Aantal posts: 10.150
quote:
Mako71 schreef op 28 oktober 2022 11:50:
Mensen worden vooral gek gemaakt door de media. Starters die het kunnen betalen leggen zich gewoon neer bij de hogere maandlasten. Zij weten niet beter en vergelijken eerder met huren Gemiddelde huur is altijd nog een stuk hoger dan de gemiddeld te betalen netto hypotheekrente. Aflossen is een vorm van sparen.
Het grootste deel van de doorstromers verhuist de hypotheek mee en heeft dus veel minder last van de hogere rente.
Brutolonen stijgen momenteel ook fors en met deze inflatie wordt je schuld ieder jaar vanzelf minder , terwijl je huur waarschijnlijk (deels) meestijgt.
je kunt gaan wachten ja, maar hoelang ? Niemand die het weet, dus is zinloos
De hypotheekrente is onlangs flink gestegen. Het effect daarvan zie je nu doorwerken in lagere koopprijzen. Dat houdt nog wel een jaartje (of twee) aan. Dus in antwoord op jouw vraag: een jaartje of twee wachten levert je (als starter op de koopmarkt) nu veel op. Je betaalt dan misschien 5.000 euro meer aan huur, maar je krijgt er een 25.000 a 30.000 euro goedkoper huis voor terug. Plus kun je op een normale manier een huis gaan kopen, met technische inspectie en een normale bezichtiging.

Doorstromers hebben het makkelijker wanneer zij hun hypotheek kunnen meenemen, maar aangezien zij veelal naar een duurder huis doorstromen is het voor hen per saldo ook interessanter om nu even af te wachten.

Dat doen veel mensen dus nu ook: even afwachten.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Humans R underrated 28 oktober 2022 12:58
   Humans R underrated

Lid sinds: 07 okt 2009

Laatste bezoek: 10 feb 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 166

Gegeven: 18

   Aantal posts: 870
"Een stijgende rente is niet goed voor de huizenmarkt". Nee, een dalende rente was lekker. Hoe duurder de huizen hoe beter, ofzoiets?

Ik zou zeggen een stijgende rente is heel goed voor de huizenmarkt, kan eindelijk de bel leeglopen.

5
”
Quote Reageren

Niet oké
StoplossBurner 28 oktober 2022 13:12
   StoplossBurner

Lid sinds: 15 apr 2020

Laatste bezoek: 10 feb 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 893

Gegeven: 2040

   Aantal posts: 1.612
quote:
Branco P schreef op 28 oktober 2022 12:00:
[...]

De hypotheekrente is onlangs flink gestegen. Het effect daarvan zie je nu doorwerken in lagere koopprijzen. Dat houdt nog wel een jaartje (of twee) aan. Dus in antwoord op jouw vraag: een jaartje of twee wachten levert je (als starter op de koopmarkt) nu veel op. Je betaalt dan misschien 5.000 euro meer aan huur, maar je krijgt er een 25.000 a 30.000 euro goedkoper huis voor terug. Plus kun je op een normale manier een huis gaan kopen, met technische inspectie en een normale bezichtiging.

Doorstromers hebben het makkelijker wanneer zij hun hypotheek kunnen meenemen, maar aangezien zij veelal naar een duurder huis doorstromen is het voor hen per saldo ook interessanter om nu even af te wachten.

Dat doen veel mensen dus nu ook: even afwachten.
Bezichting en inspectie op normale manier kan nu al hoor. Alleen als je iets wil verbouwen,zelfs als je het zelf wil doen, is momenteel erg duur (en dat wil je bij verhuizen want dan staat alles leeg). 2 jaar huren kost al snel 20.000 tot 30.000,- (vaak ook geen bijster goed geïsoleerde woningen ook die huurwoningen). Komt bij dat prijzen vooral zakken door hogere rente; m.a.w. dan stijgen je rentelasten vaker alsnog sneller dan je afname van je aflossingskosten.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
WelNiet 28 oktober 2022 13:28
   WelNiet

Lid sinds: 13 feb 2015

Laatste bezoek: 13 mrt 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 22

Gegeven: 4

   Aantal posts: 62
quote:
Branco P schreef op 28 oktober 2022 12:00:
[...]

De hypotheekrente is onlangs flink gestegen. Het effect daarvan zie je nu doorwerken in lagere koopprijzen. Dat houdt nog wel een jaartje (of twee) aan. Dus in antwoord op jouw vraag: een jaartje of twee wachten levert je (als starter op de koopmarkt) nu veel op. Je betaalt dan misschien 5.000 euro meer aan huur, maar je krijgt er een 25.000 a 30.000 euro goedkoper huis voor terug. Plus kun je op een normale manier een huis gaan kopen, met technische inspectie en een normale bezichtiging.

Doorstromers hebben het makkelijker wanneer zij hun hypotheek kunnen meenemen, maar aangezien zij veelal naar een duurder huis doorstromen is het voor hen per saldo ook interessanter om nu even af te wachten.

Dat doen veel mensen dus nu ook: even afwachten.
En als de hypotheekrente over 1 of 2 jaar 1% hoger is heb je voor niks gewacht. We weten het gewoon niet, je kunt beter een beslissing nemen met de gegevens/feiten die je nu hebt.

Ik snap niks van deze opmerking uit de column: "Als de oorlog snel ten einde komt, zal de inflatie dalen, waardoor ook de rente weer omlaag kan."

Waarom moet de rente gelijk weer omlaag als de inflatie daalt? Een neutraal ECB tarief is volgens mij 2% tot 2,5%, we zitten nu slechts op 1,5% dus nog steeds stimulerend.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
BeleggingsHenk 28 oktober 2022 14:27
   BeleggingsHenk

Lid sinds: 30 jul 2020

Laatste bezoek: 10 feb 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2

Gegeven: 0

   Aantal posts: 1
Hypotheekverstrekkers hanteren nu ook een veel hogere marge dan een jaar geleden. Daar hoor je weinig over.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
Mousje 28 oktober 2022 14:56
   Mousje

Lid sinds: 20 mrt 2018

Laatste bezoek: 10 feb 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 64

Gegeven: 244

   Aantal posts: 214
In het hele verhaal, kom ik de term "inflatie" en "huurhuizen" niet tegen. Plus de werkgelegenheid en loonontwikkeling. In mijn perceptie vierfactoren die mede de bereidheid beinvloeden om al dan niet te gaan kopen. Huren in de vrije sector is duurder dan nu kopen bij de huidige rente van 4,5%. Wie gespaard heeft, ziet dat geld door de inflatie verdampen; investeren in ene huis geeft dan wellicht een beter rendement en lagere woonlasten.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
RoyS 29 oktober 2022 09:51
   RoyS

Lid sinds: 24 nov 2018

Laatste bezoek: 08 feb 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 21

Gegeven: 40

   Aantal posts: 38
Waarom er vanuit gaan dat de maandlasten in euro gelijk blijven en niet als percentage van het inkomen?

De lonen stijgen nu aardig waardoor de bruto maandlasten mee kunnen stijgen...Tel daarbij op dat de huur de komende jaren met de inflatie mee gaat stijgen (+5% per jaar misschien?) en je met een hypotheek vaste lasten hebt...

Dater wat lucht uit kan/moet begrijpen de meeste wel...maar het wordt wel overdreven door de maandlasten gelijk te houden in een wereld waarin alles (ook huur) snel duurder wordt...

1
”
Quote Reageren

Niet oké

8 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.