Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Technische Analyse

Huizenmarktbodem begin 2013?

René van Mourik
op
Views: 18.571
Categorie: Technische Analyse, Column
Alert instellen Toevoegen aan watchlist
René van Mourik

Auteur:

René van Mourik René van Mourik is eigenaar van VDVM Research & Investment Consultancy. Eén van de activiteiten is de website hurstfiles.com. Hiervoor was Van Mourik hoofdredacteur van ResearchXL, dat technische analyse-diensten aan professionele partijen levert. Tot 2003 werkte hij bij het Institute for Research and Investme...

Recente artikelen van René van Mourik

  1. Tijdelijke verstoring
  2. Huizenmarktbodem begin 2013?
  3. Tegennatuurlijk beleggen

Reacties

Volgen
50 Posts
Pagina: «« 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
  2. Erik.S 3 augustus 2012 21:58
    De correlatie tussen de aandelenindex en de huizenprijs is niet vreemd, maar geenzins een oorzaklijke verband. Dus levert het geen wetmatigheid waarop je voorspellingen kunt doen.

    Zoals Ed 78 en beregoed al aangeven zijn er andere mechanismen die voor een stijging en daling zorgen. De belangrijkste is de kapitaalmarktrente voet. De huizenprijstijging en de aandelenprijsstijging zijn beiden hierdoor veroorzaakt.

    Bij de huizenmarkt zijn er nog een aantal aspecten die meetellen waardoor de huizenprijzen flink opgezwollen zijn. (Sinds 1995 ruim 60% en dus ver boven de inflatie.)

    Dat is naast een dalende rente (in 1982 ruim 14% nu bijna nihil) de liberalisatie van de hypotheekmarkt, waardoor "nagenoeg iedereen" in de gelegenheid kwam een huis te kopen.(zeker in Amerika) We hebben immers aflossingvrije hypothecaire leningen gemaakt en daarnaast ver boven de executiewaarde gefinancierd. Dit gegeven heeft de vraagkant in de markt versterkt doordat hypothecaire leningen voor een grotere groep gezinnen bereikbaar werd.

    Omdat leningen onder minder strenge eisen versterkt werden en goedkoop werden bliezen we de huizenprijzen sinds 1982 structreel op Omdat gezinnen niet kijken naar de koopprijs maar welk deel de kosten van de lening uitmaakt van hun inkomen, steeg de huizenprijs astronomisch. Veel vrouwen werken tegenwoordig naast de man om de hytpotheek te kunnen betalen, het gezinsinkomen is gestegen in de afgelopen jaren omdat steeds meer vrouwen op de arbeidsmarkt zijn verschenen met een part time baan. Sinds 1982 zijn we dus groot geworden met het besef dat huizenprijzen altijd blijven stijgen en dat dit "normaal" is. En je was stom als geen huis kocht, het kwam toch naar je toe nietwaar ?

    Dat zijn de wetmatigheden die achter de huizenprijsstijging zaten.

    Voor de toekomstige prijsvorming van de huizen zijn er een aantal factoren die nu in de maak zijn die een reële prijstijging (inflatie gecorrigeerd) verhinderen.

    1. Banken mogen en kunnen niet langer hun credietverlening zonder voldoende zekerheisdsstellingen doen. Dat betekent in concreto een lagere hypothecaire lening in procenten van het aankoopbedrag. Dus kopers hebben meer eigen geld nodig. Hierdoor vermindert de omvang van de kopers groep omdat niet elke potentiele koper al voldoende eigen geld heeft.

    2 Demografie, de kopergroep wordt kleiner omdat de opvolgende generaties toekomstige huizen bezitters uit minder mensen bestaat. Dat zien we nu al gebeuren in Zuid Limburg en andere krimpgebieden. En dat is dus een jaar of 25 vooruit al te voorspellen omdat we precies weten hoeveel kinderen er in Nederland wonen en waar ze gaan wonen. Het CBS doet uitstekend werk op dat gebied.

    3. De rentevoet is nu abnormaal laag en de rente gaat stijgen.
    Door alle reddingsacties om eerst de banken te helpen en nu zelfs de euro te redden, was het voor de ECB noodzakelijkde rente kunstmatig laag te maken. Het is normaal dat de rente 2 % boven het inflatie tempo van de target van 2% van de ECB ligt, dus 4% voor de staat om nu te lenen. Nu leent ze tegen 1% en minder. Dus de marktrente is nu al 3% te laag, hetzelfde geldt dus nu ook voor de hypothecaire leningen. Die zijn ook te goedkoop en het spaargeld brengt nauwlijk wat op. Datde rente te laag is blijkt wel uit de dekkingsproblemen van de pensioenfondsen die niet genoeg rendement kunnen maken om de pensioen aanspraken te kunen dekken.(Pensioenfondsen beleggen een groot deel van hun vermogen in rentegevende beleggingen)

    Als de rente weer normaal wordt, worden leningen duurder en zijn er minder kopers, want alleen mensen met voldoende inkomen (en eigen vermogen) kunnen dan nog huizen kopen.

    4. De huizen bezitters gaan dood,
    De huidige huizenbezitters zijn afkomstig uit de geboortegolf en de echo daarvan en worden ouder en gaan dood. Het huizenaanbod hiervan stijgt de komende jaren, ook omdat als de kinderen de deur uit zijn ze een ander type woning zoeken, komen er veel eensgezinswoning vrij. Hopelijk zijn er dan voldoende erfgenamen die de woning zelf kunnen gebruiken, anders overspoelt de huizenmarkt met aanbod door versterving.

    Er gebeuren dus drie dingen gelijktijdig, de omvang van de kopersmarkt slinkt sterk en de betaalbaarheid daalt en het aanbod aan koopwoningen neemt toe.

    Het zal hieruit wel duidelijk zijn dat deze marktkrachten zo enorm zijn dat een voor inflatie gecorrigeerde prijsdaling niet uit kan blijven.

    De inflatie is het spook dat nu wakker gemaakt wordt met als het geld dat door de ECB en andere centrale banken in de markt gepompt wordt en beleggers de stuipen op het lijf jaagt en de goudprijs opjaagt. Als dat inflatiespook werkelijkheid wordt, kan een huis best meer euro's kosten. Maar als het levenonderhoud een veelvoud duurder wordt is de winst wel verdampt. Laten we dan maar hopen dat de salarissen dan ook met de inflatie meestijgen en de koopkracht op peil blijft anders donderen de huizenprijzen helemaal in elkaar.

    Erik S.
    is pseudoniem voor een marketing analist die ook beleggingsanalist en bankier was.





  4. [verwijderd] 3 augustus 2012 23:32
    quote:

    Jos Koets schreef op 3 augustus 2012 21:19:

    Huizenprijzen gaat in 2013 flink dalen als de verplichte aflossing er komt. Ook 2014 zal niet positief zijn. Gewoon kijken wat de mensen moeten gaan betalen en wat Den Haag gaat doen. En dat is niet positief voor 2013.

    Gr. Jos
    [/quote]

    ....................ja, wat eric.s concludeert:........

    [quote]Er gebeuren dus drie dingen gelijktijdig,
    de omvang van de kopersmarkt slinkt sterk
    en de betaalbaarheid daalt
    en het aanbod aan koopwoningen neemt toe.
    en afgestudeerde starters beginnen met:
    - nog af te lossen studieschuld,
    - lagere startsalarissen
  5. Jos Koets 3 augustus 2012 23:45
    quote:

    haas schreef op 3 augustus 2012 23:32:

    [...]

    en afgestudeerde starters beginnen met:
    - nog af te lossen studieschuld,
    - lagere startsalarissen
    Belangrijkste argument blijft het punt wat Den Haag gaat doen. Deze zet in op verplichte aflossing. Hierbij worden er diverse pleisters gezocht om de huizenprijzen niet teveel te laten dalen. Dit zie je terug in de standpunten van de politieke partijen. Deze proberen starters zover te krijgen om te gaan kopen. Ze hebben echter niet door dat al deze lapmiddelen niet gaan helpen. Nogmaals er wordt een zeer vies spelletje gespeeld waarbij de kans groot is dat dadelijk meer dan 1.000.000 huishoudens een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. En dan komen de banken om de hoek kijken en willen zij geld zien.... Het duurt een paar jaar maar dit scenario komt er aan.

    Gr. Jos
  8. Erik.S 4 augustus 2012 01:03
    De regering heeft maar een smal pad waarover ze kan gaan om dit op te lossen.

    Eén van de dingen die ik me realiseer is dat woninghypotheken door banken gefinancierd zijn. Zo heeft de RABO bank van elke drie euro hypotheek in Nederland er één van gefinancierd.

    Je moet eens indenken wat er gebeurt als de huizenprijzen dalen, dan wordt het hypothecaire onderpand van de Rabobank een stuk minder en valt ze door haar dekking heen. De Rabobank wordt zorgenkindje als grote systeembank en wordt misschien gedwongen overgenomen door de staat met weer een reddingsactie. Dat de grote afhanklijkheid van hypotheken de RABObank haar AAA als enige bank in de wereld opleverde keert zich dan tegen haar. Hetzelfde gebeurt natuurlijk ook bij andere banken met een flinke hypotheekportefeuille als dat gebeurt.

    Het zou dus vanuit deze gedachtengang raadzaam zijn, als geldleners gedwongen worden om hun hyptheek af te lossen, dan ontstaat er dekkingsruimte om de prijsdaling van het onderpand op te vangen.

    Het nadeel is dat de omvang van het koperspubliek afneemt omdat verplicht aflossen een groter deel van het inkomen vraagt en dus de "maandlasten" hoger worden.

    Nu zien we al aan de prijs en omzet ontwikkeling van eensgezinswoningen dat de prijs nog niet echt daalt, maar dat de omzet (het aantal verkochte woningen) enorm afneemt.

    Hier spelen normale economische wetten, als een goed te duur is wordt er minder van verkocht. Op straffe van nog minder verkochte woning, moet de prijs wel dalen. Anders zit de woningmarkt volledig op slot en wordt er geen huis meer verkocht.

    Er rest dan niet anders dat huiseigenaren hun woning te huur zetten. Dat is ook verplicht naar ik begrepen heb uit de leegstandswet.

    Wat er ook uitkomt bij de regering, het zal pijn doen want economische wetten zijn niet te omzeilen


  9. [verwijderd] 4 augustus 2012 01:08
    quote:

    Erik.S schreef op 4 augustus 2012 01:03:

    Je moet eens indenken wat er gebeurt als de huizenprijzen dalen, dan wordt het hypothecaire onderpand van de Rabobank een stuk minder en valt ze door haar dekking heen.
    Daling van huizenprijzen heeft geen direkt effect op de balans van de Rabobank.
  12. [verwijderd] 4 augustus 2012 01:27
    ah, ik snap wat je bedoeld. risicoweging voor veilige leningen (lage LTV ratio) is lager dan die voor riskantere leningen. door waardedaling huizen kan groep hypotheken van veilig naar riskanter zakken. maar dan heb je het al wel over vrij oude leningen. meeste recente leningen (excl. NHG want dat is weer een geval apart) vallen sowieso in het riskante deel.
  13. Erik.S 4 augustus 2012 01:49
    Ja dat mechanisme doet zijn werk weer.
    Daarnaast vraag ik me af in hoeverre huiseigenaren in staat zijn met hun inkomen "verplicht af te lossen" Dat zijn in het netto maandinkomen (naast de voorgenomen BTW verhoging en andere afwentelingen) toch serieuze zaken in veel gezinnen.

    Als je twee ton af moet lossen in 20 jaar, kost dat toch 833 euro per maand (exclusief rente)

    Daarnaast een hele generatie die nu uitgesloten wordt van de woningmarkt op het huidige prijspeil. Dus wat is een onderpand dan eigenlijk nog waard voor een bank ?
  15. [verwijderd] 4 augustus 2012 10:40
    WELTRUSTEN !!!!!

    Afgelopen week werden we geattendeerd op een interessant rapport van de Boston Consulting Group (BCG), een van 's werelds grootste consultancybedrijven. Volgens BCG wordt het Westerse schuldenprobleem ernstig onderschat. En aan draconische maatregelen is niet langer te ontkomen...

    Drie soorten schulden

    BCG stelt in het rapport dat je eigenlijk moet kijken naar de totale schulden van een land ten opzichte van de omvang van de nationale economie (bruto binnenlands product oftewel bbp). En dus niet enkel alleen maar naar de overheidsschulden.

    Nee, ook de schulden van huishoudens en bedrijven moeten meegerekend worden. Griekenland bijvoorbeeld kent een enorme overheidsschuld. Maar met de schulden van Griekse huishoudens en bedrijven valt het hard mee.

    Nederland daarentegen kent vergeleken met Griekenland een relatief lage overheidsschuld. Maar hier hebben de huishoudens - vanwege onze huizenmarktluchtbel - juist enorme schulden. Per saldo is de verhouding schuld / bbp voor Nederland zelfs slechter dan voor Griekenland of Italië!

    Flink gegroeid

    De onderzoekers van BCG wijzen in het rapport naar specialisten van de Bank voor Internationale Betrekkingen die berekend hebben dat de totale schuld in het westen - na inflatie - de afgelopen 30 jaar met een factor vier gegroeid is. Uiteraard groeiden de Westerse economieën in dit tijdsbestek zelf ook. Maar als percentage van het bbp is nog altijd sprake van een verdubbeling van de schuld.

    Uiteraard is zoiets onhoudbaar. BCG stelt dat de totale schuldquote van een land eigenlijk niet meer dan 180% van het bbp mag bedragen. Anders vormen schulden namelijk een rem op de economische groei. Overheden, bedrijven en particulieren mogen in dit voorstel elk maximaal 60% schuld hebben ten opzichte van de omvang van het bbp. Alles daarboven - het schuldoverschot - moet worden weggewerkt.

    Mogelijke oplossingen

    Een oplossing is uiteraard om te besparen en dan het schuldoverschot af te betalen. Maar dat zal vanwege de omvang van de schulden leiden tot een diepe recessie, sociale onrust en een lange periode van lage groei. Een andere oplossing is om de economische groei zelf aan te zwengelen. Maar ook dat is in een vergrijzend, veelal weinig concurrerend Europa bijzonder moeilijk.

    Wellicht daarom dat politici aanvankelijk zullen aansturen op een andere 'oplossing' om van de schulden af te komen: inflatie. Maar ook dat brengt grote nadelige gevolgen met zich mee - vooral voor de middenklasse - zodra de inflatie ook maar enigszins begint op te lopen.

    Een radicaal plan...

    De onderzoekers van BCG stellen zelf dan ook een vrij drastisch plan voor: schulden moeten worden afgeboekt tot het niveau van maximaal 60% ten opzicht van het bbp voor elk van de drie categorieën door binnen de eurozone als geheel maar liefst EUR 6.100 miljard 'af te boeken'.

    Een probleem echter vormen de banken. Die hebben namelijk hoge leningen uitstaan tegenover een relatief klein eigen vermogen. Wanneer op die leningen ook maar minimaal moet worden afgeboekt is het eigen vermogen vaak al snel weggevaagd. En dan is zo'n bank dus eigenlijk failliet. Alle grote Europese banken worden in het BCG-voorstel dan ook genationaliseerd. Daarmee zijn de bankschulden uiteraard niet opgelost maar enkel naar de overheden verplaatst.

    Om aan die EUR 6.100 miljard te komen zou een eenmalige belasting op privévermogen moeten komen. Iedere Europeaan met een vermogen van meer dan EUR 100.000,- zou in het voorstel zo'n 34% van zijn privévermogen moeten inleveren om de schulden in de hele Eurozone tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen.

    Of het BCG-voorstel op korte termijn realiteit zal worden? Waarschijnlijk niet. Maar daarmee blijft het schuldenprobleem dus ook gewoon bestaan en zelfs groeiende. Eens echter zal iemand ervoor moeten opdraaien...

    ---

    Het volledige BCG-raport is de moeite van het lezen zeker waard. U treft het hieronder aan:

    www.bcg.com/documents/file87307.pdf
  18. Erik.S 4 augustus 2012 18:05
    Het inflatie scenario is heel reeel (Boston Consultancy Group)

    De waarde van de schulden gaat omlaag t.o.v van het BNP als er sprake is van een hoge inflatie. Dat is het doom scenario dat veel grote beleggers nu bezighoudt. En een belangrijke reden waarom goud en andere grondstoffenin prijs stijgen. Comodities zijn namelijk dan wel waardevast.

    Ik hoef europeanen niet te wijzen naar de Weimar republiek na de eerste wereldoorlog, waar een brood milioenen Duitse marken kostte.

    We leven in en tijd met het grootste en grootschaligste monetaire experiment sinds de geschiedenis van de mens. Waarbij we weten dat eerdere systemen die op fiat geld zijn gebaseerd, het niet overleefd hebben.

    De huidige stratgie van de centrale bank en overheden lijkt er thans om te gaan de schulden ( ook spaargeld, obligaties etc ) zover mogelijk is waarde uit hollen, dan verdwijnt het schuldenprobleem "vanzelf" omdat het als % van het BNP daalt.

    De kunst is dan om de schuldenberg te inflateren zonder de echte economie op te zadelen met een hoge inflatie.
    Jean Paul Trichet president van de ECB noemt het uncharted territory om daarmee aan te geven dat de economische wetenschap nog nooit eerder zo'n puzzel heeft opgelost.
    Het is tot nu toe altijd geeindigd met het scenario dat de economie in elkaar stort en er geldhervormingen kwamen.
  19. [verwijderd] 5 augustus 2012 06:12
    Met betrekking tot het rapport BCG en de gevolgen voor het financiele systeem......

    Kan de Politiek etc., met de huidig instrumentarium/omgevinsgfactoren mogelijk "kunstgrepen" toepassen/invoeren waardoor de schuldenproblematiek " n andere,mss betere, uitwerking op de economie kan krijgen dan TOEN ?
  20. [verwijderd] 5 augustus 2012 09:39
    @Erik S. @ JosKoets,

    interessante discussie met goede onderbouwing .

    Ik heb regelmatig een balletje opgegooid dat de politiek i.p.v hypotheekRENTE-aftrek ook zou kunnen kiezen voor AFLOSSINGS-aftrek.

    M.i sla je dan meerdere vliegen in 1 klap ;
    -voor de burger wordt het aantrekkelijk om "belastingvrij" af te lossen
    -de solvabiliteit van zowel burgers als banken neemt door aflossing toe
    -hierdoor vermindert het risico van DNB om bij te springen
    -door aflossing aftrekbaar te maken blijft de koopkracht behouden, wat weer goed is voor de economie
    -door aflossingen zal de huizenbubble geleidelijk leeglopen en komt de huizenmarkt weer op normaal niveau (marktwerking)
    -door aflossing aftrekbaar te maken zal tevens de woningmarkt weer worden gestimuleerd, verkoop en nieuwbouw
    -de mensen weten weer waar ze aan toe zijn, ook dit geeft rust en vertrouwen

    Enig nadelig (politiek) effect wat ik zie is dat de Nederlandse Staat een deel belasting-inkomsten mist ( wat zij nu ook mist door rente-aftrek), geld dat zij nu hard kan gebruiken. Dit zou een politiek argument kunnen zijn.
    Echter de voordelen voor de Nederlandse Staat zijn veel groter, nl. een veel rustiger woningmarkt en een financieel degelijke basis voor banken en burgers.

    N.B voor een bedrijf is het ook mogelijk om belastingvrij af te lossen ; een bedrijfspand in 30 jaar afschrijven met parallel 30 jaar aflossen, dus waarom voor een burger ook niet zo'n regeling ??

    Hoop op jullie reactie, misschien dat ik dingen verkeerd zie, groet....
50 Posts
Pagina: «« 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

naam laatste prijs verschil
AEX 919,45 -0,02 0,00%

Laatste beursnieuws

  1. Beursupdate: AEX op Wall Street
  2. MicroStrategy stelt wat teleur
  3. Ford overtreft verwachtingen maar voorziet moeilijk 2025
  4. Qualcomm krijgt een boost door de verkoop van chips voor smartphones en auto's
  5. Wall Street uiteindelijk hoger gesloten
  6. Olieprijzen lager gesloten
  7. Fed-bestuurder Goolsbee waarschuwt voor negatieve impact handelstarieven
  8. Wall Street weer lichtgroen gekleurd
  9. Europese beurzen verdeeld gesloten
  10. Slotcall: Een dag geen Trump-heffingen is een dag zonder beweging: AEX 0,0%

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: grootste zeepbel ooit?
  2. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: riemen vast, de handelsoorlog is begonnen
  3. Premium

    Guruwatch

    Buffett gaat voor de winstmachine
  4. Premium

    Analyse en Advies

    ASML: vraag naar geavanceerde chips blijft toenemen
  5. Premium

    Analyse en Advies

    Is ASMI koopwaardig na de schok van DeepSeek?